社區(qū)辦宴席，沒(méi)有錢(qián)，怎么辦？

　　一個(gè)被廣為采用的方法，是發(fā)動(dòng)居民，“各出一盤(pán)菜，共辦一桌席”。

　　點(diǎn)多、面廣的重慶老舊小區(qū)改造，也面臨資金匱乏的難題。借鑒社區(qū)宴席，我市充分整合資源，積極探索居民、市場(chǎng)、政府多方共同籌措資金的方式，通過(guò)引導(dǎo)居民出資、吸引企業(yè)投資，凝聚老舊小區(qū)改造的強(qiáng)大合力。

　　渝中區(qū)重慶醫(yī)科大學(xué)家屬區(qū)：

　　居民不甘心“宅”在家，為鄰居墊資裝電梯

　　“為什么其他棟樓都裝了電梯，我們這棟樓還沒(méi)有動(dòng)靜”？

　　前不久，鐘豐菊從外地度假回家，剛走進(jìn)重慶醫(yī)科大學(xué)家屬區(qū)，就看見(jiàn)院內(nèi)的部分老房子在加裝電梯。她心里一著急，行李都沒(méi)放下，就給社區(qū)工作人員打電話(huà)。

　　鐘豐菊是重慶醫(yī)科大學(xué)的退休職工，在她所居住的重醫(yī)家屬區(qū)，老年人占比達(dá)到70%。為自己的房子加裝電梯，是她多年的夢(mèng)想。

　　然而，社區(qū)工作人員在征求該樓居民意見(jiàn)時(shí)，卻碰到了棘手的事：鐘豐菊住的10號(hào)樓共有5層樓房、10戶(hù)人家。10戶(hù)居民中，一、二樓的住戶(hù)明確表示不參與電梯加裝；剩余的6戶(hù)人家中，只有3家人同意安裝電梯。

　　電梯加裝工作似乎走進(jìn)了“死胡同”，怎么辦？

　　鐘豐菊和其他兩戶(hù)渴望安裝電梯的住戶(hù)商量后，做出了一個(gè)決定：她們一起出錢(qián)，為其他3家不愿安裝電梯的住戶(hù)墊上電梯加裝費(fèi)用。

　　據(jù)了解，在鐘豐菊所住的樓房加裝電梯，至少需要60萬(wàn)元，其中的一半費(fèi)用由政府出資，剩余的30萬(wàn)元?jiǎng)t由鐘豐菊等三家人共同承擔(dān)。

　　為什么鐘豐菊們寧愿為鄰居墊資，也要加裝電梯？

　　記者了解到，一方面，是這些住戶(hù)家中有行動(dòng)不便的老人，他們不甘心讓家人長(zhǎng)時(shí)間“宅”在家，希望通過(guò)加裝電梯改善出行條件；另一方面，加裝電梯后的小區(qū)升值空間可觀，在重醫(yī)家屬區(qū)附近，不少小區(qū)加裝電梯后，每戶(hù)房屋的“身價(jià)”上漲了至少20萬(wàn)元。

　　鐘豐菊告訴記者，她們和其他三家不愿出資的住戶(hù)達(dá)成了協(xié)議：為這些住戶(hù)留下進(jìn)出平臺(tái)，并用防盜網(wǎng)封住電梯入口。如果今后這些住戶(hù)想坐電梯，必須自己出錢(qián)打開(kāi)防盜網(wǎng)，還要把其他居民的墊資悉數(shù)返還。

　　渝中區(qū)住房和城市建設(shè)委員會(huì)人士介紹，重醫(yī)家屬區(qū)改造項(xiàng)目涉及房屋28棟、居民1192戶(hù)，已有24棟房屋立項(xiàng)推進(jìn)電梯加裝工作，小區(qū)居民出資超過(guò)400萬(wàn)元。為保障電梯加裝工作順利推進(jìn)，重慶醫(yī)科大學(xué)還劃撥50余萬(wàn)元為家屬區(qū)增設(shè)了兩臺(tái)專(zhuān)業(yè)用電變壓器，解決了小區(qū)給排水管網(wǎng)改造、化糞池遷移等問(wèn)題。

　　“我們這棟樓的電梯加裝工程8月開(kāi)工，下月就可坐上電梯，上下樓方便了！”鐘豐菊笑呵呵地說(shuō)。

　　江北區(qū)南橋苑小區(qū)：

　　打造國(guó)內(nèi)首個(gè)老舊小區(qū)改造的集中式長(zhǎng)租公寓

　　整潔的外墻，茂盛的植被，干凈的樓道，裝有密碼鎖的單元門(mén)，嵌有玻璃的觀光電梯……如不是親眼看見(jiàn)，很難想象，這是一個(gè)建成20多年的小區(qū)。它，就是江北區(qū)南橋苑小區(qū)“建融家園”。

　　“建融家園”由原南橋苑小區(qū)7幢改造而來(lái)，本是建于上世紀(jì)90年代末的安置房。以前，這里不僅環(huán)境糟糕，房間還有滲水等問(wèn)題，大部分居民被迫搬離，空房也租不出去。作為這里為數(shù)不多的“留守人員”，67歲的小區(qū)居民鐘傳玉說(shuō)，過(guò)去提起自己的小區(qū)就感到“窩心”，盼望早日啟動(dòng)改造工程。

　　面對(duì)居民的呼聲，南橋苑項(xiàng)目前業(yè)主——重慶宏融資本運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司（江北區(qū)國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)）多次對(duì)外掛牌出租或出售，卻因房屋條件不好，加上管理難度大、后續(xù)維護(hù)費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)多等原因，遲遲找不到“下家”。

　　轉(zhuǎn)機(jī)，出現(xiàn)在2019年。

　　當(dāng)年，建設(shè)銀行重慶市分行得知其客戶(hù)宏融資本想改造提升南橋苑小區(qū)7幢的消息后，在江北區(qū)政府相關(guān)部門(mén)支持下，攜手建融住房服務(wù)（重慶）有限責(zé)任公司（建設(shè)銀行旗下從事長(zhǎng)租房經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，簡(jiǎn)稱(chēng)建融住房），與宏融資本就南橋苑小區(qū)7幢改造事宜達(dá)成合作意向——建融住房負(fù)責(zé)對(duì)該小區(qū)7幢共3個(gè)單元樓、3000平方米的老舊住房進(jìn)行改造，獲得改造項(xiàng)目10年租賃權(quán)。

　　為此，建融住房重慶公司投資約400萬(wàn)元對(duì)該樓實(shí)施了電梯加裝、綜合改造等“手術(shù)”，配備了家具、家電，設(shè)立便民服務(wù)場(chǎng)所和小超市，打造了較高品質(zhì)的租賃住房項(xiàng)目“建融家園”，委托給專(zhuān)業(yè)公司運(yùn)營(yíng)。

　　2020年5月，國(guó)內(nèi)首個(gè)老舊小區(qū)改造的集中式長(zhǎng)租公寓——“建融家園”投入運(yùn)營(yíng)，46套房源在1個(gè)月內(nèi)全部按市場(chǎng)價(jià)租出。據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)10年租金收入約850萬(wàn)元，扣除運(yùn)營(yíng)成本后可基本實(shí)現(xiàn)效益平衡。

　　提起自己現(xiàn)在的家，鐘傳玉的笑容如陽(yáng)光般燦爛�！耙郧爸┲刖W(wǎng)般凌亂的管線(xiàn)規(guī)整了，樓道消防通道煥然一新……小區(qū)不但環(huán)境好了，生活也更方便了，我住在這里感到很舒心！”

　　九龍坡區(qū)勞動(dòng)三村：

　　PPP模式解決小區(qū)的改造資金難題

　　九龍坡區(qū)謝家灣街道勞動(dòng)三村的居民駱紅兵最近養(yǎng)成了一個(gè)習(xí)慣：每天早上都要在小區(qū)里散步，先沿著精致的小花園走走，再到小區(qū)的步道上健健身，累了就在新修的木質(zhì)坐椅上休憩，感覺(jué)生活十分愜意。

　　駱紅兵告訴記者：“我們這里的房子建于上世紀(jì)90年代，以前是上漏下堵，與周邊新修房屋相比，居住條件落后一大截，大家苦不堪言�！�

　　可是，勞動(dòng)三村改造涉及樓房45棟、居民1145戶(hù)，如果要把整套改造“手術(shù)”做下來(lái)，需要花費(fèi)的資金接近4000萬(wàn)元。彼時(shí)，九龍坡區(qū)準(zhǔn)備推進(jìn)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目還有多個(gè)，需要籌集的改造資金高達(dá)數(shù)億，勞動(dòng)三村的改造費(fèi)用從哪里來(lái)？

　　經(jīng)與市住房城鄉(xiāng)建委協(xié)商，九龍坡區(qū)將勞動(dòng)三村和周邊白馬凼小區(qū)等六大片區(qū)的改造項(xiàng)目打包，形成一個(gè)包括366棟房屋、總建筑面積約102萬(wàn)平方米的“超級(jí)”老舊小區(qū)改造項(xiàng)目——2020年九龍坡區(qū)城市有機(jī)更新老舊小區(qū)改造項(xiàng)目對(duì)外招標(biāo)，成為全國(guó)首個(gè)采用PPP模式推進(jìn)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。

　　九龍坡區(qū)住房城鄉(xiāng)建委人士透露，該項(xiàng)目擬采取PPP模式中的“ROT”（改建-運(yùn)營(yíng)-移交）運(yùn)作方式，引入規(guī)�；瘜�(shí)施運(yùn)營(yíng)主體，由市場(chǎng)主體負(fù)責(zé)全過(guò)程投融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、后續(xù)維護(hù)等所有工作，項(xiàng)目合作期限為11年（建設(shè)期1年，運(yùn)營(yíng)期10年）。項(xiàng)目主要通過(guò)梳理整合停車(chē)位、充電樁、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公有房屋、閑置物業(yè)、廣告位、散居樓棟清掃保潔7大類(lèi)經(jīng)營(yíng)性收入來(lái)源，并讓渡部分小區(qū)、國(guó)有資產(chǎn)收益，建立“居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓”的多方共贏模式。最終，九龍坡區(qū)引入愿景集團(tuán)與區(qū)國(guó)有公司投入3.7億元組建SPV公司（即項(xiàng)目公司）。

　　有了資金的注入，勞動(dòng)三村的變化非常明顯：2021年初，施工單位進(jìn)場(chǎng)施工。本月底，一期工程將基本完工。該小區(qū)不僅進(jìn)行了屋面修繕、樓頂防水、雨污水管改造等修繕工作，還新修了老年人壩壩茶場(chǎng)地、康養(yǎng)漫步道、外來(lái)打工者之家、童叟互動(dòng)空間等設(shè)施。

　　“以前我們小區(qū)又臟又亂，現(xiàn)在煥然一新，大家贊不絕口�！笨吹叫�區(qū)發(fā)生的變化，駱紅兵對(duì)未來(lái)的生活充滿(mǎn)期待。

　　部門(mén)聲音>>>

　　老舊小區(qū)改造，沒(méi)有資金寸步難行。為此，我市通過(guò)加強(qiáng)政府引導(dǎo)，強(qiáng)化部門(mén)聯(lián)動(dòng)，鼓勵(lì)水電氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位投身老舊小區(qū)改造行動(dòng)，積極探索市場(chǎng)化、可持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)的新路，建立“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與、居民出資、共建共享”的長(zhǎng)效機(jī)制，為老舊小區(qū)改造注入“推進(jìn)劑”。

　　——重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

　　專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)>>>

　　重慶老舊小區(qū)存在公共設(shè)施改造資金投入大、渠道單一，居民出資意愿不高的問(wèn)題，嚴(yán)重制約了改造工作的推進(jìn)。

　　上述案例積極發(fā)揮政府資金的引導(dǎo)作用，整合各方主體利益訴求，尋找到各方合作共贏發(fā)展的最大公約數(shù)，是推進(jìn)重慶中心城區(qū)老舊小區(qū)改造工作的有益探索，對(duì)激發(fā)城市活力，提升城市價(jià)值，滿(mǎn)足居民幸福感、獲得感具有重要意義。

　　建議以老舊小區(qū)功能再造和價(jià)值提升為牽引，充分發(fā)揮財(cái)政對(duì)老舊小區(qū)改造資金投入的“牛鼻子”作用，引導(dǎo)各金融機(jī)構(gòu)、城建開(kāi)發(fā)企業(yè)、社會(huì)投資者和小區(qū)業(yè)主積極參與，打造城市功能價(jià)值再造以及責(zé)任共擔(dān)、利益共享的“金鏈子”，夯實(shí)老舊小區(qū)改造的資金投入保障。

　　——重慶社會(huì)科學(xué)院城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、研究員彭勁松

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