短短3年時間，累計改造老舊小區(qū)2326個、4564萬平方米。2020年度專業(yè)機(jī)構(gòu)開展的調(diào)查顯示,重慶群眾對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造滿意度達(dá)到95%以上。作為國內(nèi)較早開展老舊小區(qū)改造試點的城市，重慶交出一份頗為亮眼的答卷。

　　眾所周知，老舊小區(qū)改造不是件容易事。上下水管線改造，一戶不同意，樓上樓下都做不了；加裝電梯，一戶不同意，一個單元都做不了……老舊小區(qū)改什么、怎么改，訴求多樣，眾口難調(diào)。

　　而公共空間少，也是老舊小區(qū)的“硬傷”。在本就狹小的空間內(nèi)，還要做“微創(chuàng)手術(shù)”，滿足居民渴望增設(shè)停車位、修建休閑長廊、安裝健身設(shè)施等多元訴求，“螺螄殼”里怎么做“道場”？

　　此外，資金問題也是困擾老舊小區(qū)改造的一大障礙。僅靠政府唱“獨角戲”難以為繼，數(shù)以億計的“真金白銀”從何而來？

　　民意難統(tǒng)一、缺空間、缺資金，面對老舊小區(qū)改造的三大難題，重慶如何破解？來看重慶日報記者的調(diào)查。

　　共識如何形成？

　　政府出“菜單”，居民“點菜”

　　23％！這是2018年兩江新區(qū)邢家橋社區(qū)準(zhǔn)備改造安置房時，群眾的支持率。

　　居民為啥不支持小區(qū)改造？原因是大多數(shù)人更希望拆除重建。

　　“政府曾考慮過拆除，但邢家橋安置房不符合危舊房改造政策�！毙霞覙蛏鐓^(qū)書記謝蘭說，為讓大家在房屋改造上達(dá)成一致，社區(qū)開展了一場“攻堅戰(zhàn)”。

　　首先是一遍遍宣傳講解，直到居民們都明白為何不能拆，認(rèn)識到小區(qū)改造的好處。

　　其次，為了在改造方案上達(dá)成一致，社區(qū)組織黨員及居民召開會議30多次、院壩會40余場，總計接待群眾達(dá)5000余人次，征求意見建議1000余條，最終選定群眾對小區(qū)最不滿意的前5項，作為改造的重點內(nèi)容。針對每家每戶的需求，邢家橋社區(qū)“一戶一策”地進(jìn)行調(diào)整，逐步化解整治困難。

　　同時，社區(qū)精心打造的樣板間，也讓居民切身感受到實施改造的效果。

　　73歲的黃大爺曾是小區(qū)“頑固派”之一，工作人員去他家不下20次。直到親自去了樣板間一趟后，他的態(tài)度變了，“改造出來的效果，完全不比花園洋房差�！贝撕�，黃大爺不僅公開表態(tài)支持小區(qū)改造，還當(dāng)起了志愿者，協(xié)助工作人員處理整治過程中產(chǎn)生的糾紛。

　　政府出“菜單”，居民“點菜”，由此形成共識。邢家橋社區(qū)的做法，在我市老舊小區(qū)改造中具有普遍性。

　　例如，今年初剛實施改造“手術(shù)”的渝北區(qū)雙龍湖街道龍順街社區(qū)旺瑞小區(qū)，建于上世紀(jì)90年代，共有19棟單體樓，它們的修建時間不同、建筑結(jié)構(gòu)不同，甚至每個樓道的寬窄程度都不一樣。居民的訴求也是五花八門，有要求整改消防設(shè)施的，有要求維修下水管道的，還有要求增加小區(qū)綠化、修停車場的……

　　如何達(dá)成小區(qū)改造的共識？社區(qū)工作人員三次入戶發(fā)放調(diào)查表，征求了八成左右居民的意見。經(jīng)過一番梳理，最終確定了小區(qū)改造的6大類28個具體改造事項，并針對每一棟樓房，量身定制了施工方案。

　　其中，塑料雨棚更換，是小區(qū)數(shù)百戶居民的心聲，但也遭遇了小部分居民的反對。小區(qū)老住戶曾健（化名）等50多位住戶，就對更換雨棚很“不感冒”。

　　“居民們并不是不想換雨棚，只是擔(dān)心新?lián)Q的雨棚噪音大，質(zhì)量不如原來的塑料雨棚好。從某種程度上說，這是對老舊小區(qū)改造效果的不信任�！彪p龍湖街道黨工委書記楊坤敏認(rèn)為。

　　曾健回憶，社區(qū)工作人員多次上門走訪，講解塑料雨棚存在的安全隱患和更換防火雨棚的好處。細(xì)致的解釋工作，打開了他的心結(jié)。

　　“不光是雨棚，小區(qū)改造后發(fā)生的許多變化都讓我震撼�？吹江h(huán)境變得一天比一天好，大家的心情都敞亮了�！痹�健說，從最初的“不想改、不讓改”，到后來主動提出“可不可以這樣改”，許多像他一樣的居民實現(xiàn)了思想轉(zhuǎn)變，一些原先看似棘手的工作在后期推進(jìn)得較為順利。如今，旺瑞小區(qū)不僅有近千戶居民更換了雨棚，還新裝了10部電梯。

　　旺瑞小區(qū)舊貌換新顏，不僅源于政府以居民需求為導(dǎo)向，缺什么補(bǔ)什么，還在于社區(qū)工作人員下足繡花功夫，與群眾頻頻互動，共同解決了小區(qū)居民的急難愁盼問題。這也是我市在老舊小區(qū)改造中堅持政府主導(dǎo)、群眾參與，建立共商、共建、共享機(jī)制的一個折射。

　　市住房城鄉(xiāng)建委人士介紹，為引導(dǎo)群眾主動參與老舊小區(qū)改造提升的全過程，相關(guān)部門明確“改造39項+社區(qū)服務(wù)提升25項”內(nèi)容清單，形成了“決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享”的改造機(jī)制。此外，我市還在國內(nèi)率先出臺城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目全流程管理辦法，針對項目的計劃、資金、設(shè)計、實施、驗收等全流程管理作出了規(guī)定。

　　空間從哪里來？

　　向內(nèi)“擠”，向外“騰”

　　位于九龍坡區(qū)渝州路街道紅育坡社區(qū)的白馬凼小區(qū)，建于上世紀(jì)80年代。去年底，街道辦事處對小區(qū)改造項目進(jìn)行調(diào)研時，居民反映最為強(qiáng)烈的訴求，是增加公共空間的功能。

　　近300名居民提出的需求，包括修建兒童活動場地、塑膠步道、棋牌桌椅、乒乓球臺、老年健身器械、休閑廣場、黨建宣傳欄、機(jī)械停車樓、樹下坐凳、會客廳等。但是，在這個老舊小區(qū)里，樓與樓的間距不足20米，最大的公共空間，不過是小區(qū)門口一塊約3000平方米的地方，里面還被樹池占了一部分。

　　這么多公共服務(wù)設(shè)施，放在哪里？

　　沒想到，幾個月后，居民們的需求都實現(xiàn)了。

　　為了“擠”出更多供市民休閑、娛樂的公共空間，白馬凼小區(qū)向天空要“空間”，向樓宇之間要“空間”。

　　例如，小區(qū)建起了3組迷你循環(huán)塔機(jī)械停車樓，100多平方米的“彈丸之地”，竟然可停放36輛汽車。這種“向空中借地”的做法，不僅保護(hù)了小區(qū)綠化，還減少了停車對周邊環(huán)境的影響。

　　又如，在小區(qū)北面，圍繞樹木和場地邊緣，小區(qū)建起了“會客廳”，共有兩層，下面占地71平方米，上面的露臺利用立柱支撐的方式拓展休閑空間，面積達(dá)到128平方米，為小區(qū)的教育科普、社區(qū)文體、社區(qū)黨建、勞動就業(yè)、司法援助等公共活動，創(chuàng)造了新的空間載體。

　　再如，居民樓西側(cè)的人行道，原有一片架空電線，既影響小區(qū)美觀，也存在安全隱患。此次改造增加了風(fēng)雨連廊，不僅巧妙遮擋了線纜，還串聯(lián)起小區(qū)各棟樓房，不管是下雨還是出太陽，居民都可以在連廊下休閑……

　　市住房城鄉(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，重慶在老舊小區(qū)改造中，不僅向內(nèi)要空間，還通過區(qū)域連片改造，積極向外拓展空間，形成串珠成線、連線成片的改造規(guī)模和效應(yīng)，實現(xiàn)了城市公共空間利用的最大化。

　　比如，2019年，永川區(qū)啟動了三河匯碧片區(qū)老舊小區(qū)改造項目，共拆除違章建筑約2.4萬平方米，取締占道經(jīng)營300多戶。騰出來的城市空間，則修起了親水休閑廣場、特色文化商業(yè)街區(qū)等設(shè)施。

　　再比如，北碚區(qū)南京路片區(qū)老舊小區(qū)改造項目，注重連片打造，不僅配建了停車場，增設(shè)了人行步道、自行車道，優(yōu)化了沿線路網(wǎng)交通結(jié)構(gòu)，還建起了濱江親水公園、養(yǎng)老服務(wù)中心，提升了片區(qū)品質(zhì)……

　　據(jù)了解，截至目前，我市已有南岸區(qū)南坪正街、新街和黃桷渡片區(qū)老舊小區(qū)，榮昌區(qū)白象社區(qū)老舊小區(qū)綜合改造等50個老舊小區(qū)項目采取了集中連片打造方式，通過“改造一片、提升一域”，約37.6萬戶群眾成為老舊小區(qū)改造的直接受益者。

　　缺錢怎么辦？

　　政府引導(dǎo)、社會參與、居民出資

　　江北區(qū)南橋苑小區(qū)，是建于上世紀(jì)90年代的安置房。幾年前，這里房屋老舊，配套設(shè)施較差，部分樓棟安置居民搬離，即便位于中心城區(qū)核心地段，多棟房屋長期空置，外墻脫落，內(nèi)部滲水，管線混亂，還存在不少安全隱患。

　　為啥會這樣？原來，由于南橋苑7幢的糟糕情況，沒有安置人員愿意選擇，同時屬于國有資產(chǎn)，按照相關(guān)規(guī)定，如無合適用途，財政不能出錢予以改建。

　　能不能將老舊小區(qū)的改造設(shè)計成一個可盈利的“產(chǎn)品”，吸引市場力量來參與？2019年，機(jī)會來了。

　　當(dāng)年，在江北區(qū)政府的撮合下，以項目10年租賃權(quán)為回報，建設(shè)銀行重慶市分行攜手建行旗下的建融住房服務(wù)(重慶)有限責(zé)任公司(簡稱建融住房)，與江北區(qū)國有資本運營平臺——重慶宏融資本運營管理集團(tuán)有限公司（簡稱宏融資本），就南橋苑小區(qū)7幢改造事宜達(dá)成合作意向：建融住房負(fù)責(zé)對該小區(qū)7幢共3個單元樓、3000平方米的老舊住房進(jìn)行改造。

　　此后，建融住房投資約400萬元，對3個單元樓實施了外立面改造、屋頂防水處理、完善排風(fēng)排煙設(shè)施、整治優(yōu)化公共空間、加裝電梯、綜合改造等“手術(shù)”，還添置配備了家具、家電，設(shè)立便民服務(wù)場所和小超市，具有較高品質(zhì)的住房租賃項目“建融家園”，由此誕生。

　　2020年5月，“建融家園”投入運營，46套房源在1個月內(nèi)全部按市場價租出。

　　建融住房負(fù)責(zé)人認(rèn)為，通過引入社會資本，南橋苑小區(qū)改造項目不但解決了資金難題，還實現(xiàn)了三方共贏：不僅居民居住環(huán)境變好了，國有資本運營平臺盤活了閑置資產(chǎn)，建融住房也有了新業(yè)務(wù)。同時，在市場化的運營模式下，項目還能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　繼“建融家園”項目之后，建融住房又在渝中區(qū)中山四路、大坪等地，承建了多個老舊小區(qū)改造長租公寓項目。

　　建融住房在老舊小區(qū)改造領(lǐng)域接連出手，是近年來我市在老舊小區(qū)改造過程中探索居民、企業(yè)和政府多方出資，共同解決資金難題的一個縮影。

　　“重慶充分調(diào)動各方力量，已探索出市場化、可持續(xù)的老舊小區(qū)綜合改造新路�！笔凶》砍青l(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

　　具體而言，我市籌集老舊小區(qū)改造資金的方式，主要有三種——

　　第一種，是針對屬于國有資產(chǎn)且房屋閑置的老舊小區(qū)，引入社會資本全額出資進(jìn)行改造。改造完成后，社會資本方按合同約定獲得一定期限內(nèi)的小區(qū)房產(chǎn)租賃權(quán)，并在期滿后將房產(chǎn)交還國有房屋產(chǎn)權(quán)方。建融家園便是典型。

　　第二種，是針對房產(chǎn)屬于居民私有的部分老舊小區(qū)，引入社會資本全額出資進(jìn)行改造。改造完成后，社會資本方獲得一定期限內(nèi)的改造項目的運營權(quán)（包括物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)、商鋪租賃權(quán)及農(nóng)貿(mào)市場等配套項目經(jīng)營權(quán)等）。如，九龍坡區(qū)紅育坡片區(qū)老舊小區(qū)改造項目，通過PPP模式的“ROT”(重構(gòu)—運營—移交)運作方式，引入北京愿景集團(tuán)與地方國有公司投入3.7億元組建項目公司，負(fù)責(zé)片區(qū)改造和運營。作為回報，項目公司獲得改造項目10年的運營權(quán)，通過運營停車場、充電樁、農(nóng)貿(mào)市場等配套項目所賺取的收入，以及廣告、保潔等經(jīng)營性收入來實現(xiàn)項目的可持續(xù)運營。

　　第三種，是對于房產(chǎn)屬于居民私有的部分老舊小區(qū)，我市整合中央補(bǔ)助資金及市級、區(qū)縣城市更新、棚戶區(qū)改造、住房租賃等相關(guān)配套資金，通過政府資金引導(dǎo)、撬動居民出資，社會資本分散投資打造、運營小區(qū)配套項目，調(diào)動社會多方力量，“各出一盤菜，共辦一桌席”。如，榮昌區(qū)白象社區(qū)改造項目，通過搭建“政府引導(dǎo)、社會參與、居民投工投勞投資”的資金籌措機(jī)制，以財政資金撬動社會企業(yè)投入150余萬元，居民以義工、志愿者方式出工出力并自愿投入80余萬元，改造老舊小區(qū)15.36萬平方米，惠及居民1116戶。其中，一家企業(yè)投資運營快遞柜，一家企業(yè)投資運營幼兒園。

　　“通過財政資金引導(dǎo)社會資本、居民出資的多元化籌資方式，既讓老舊小區(qū)‘有錢可改’、居民受益，又讓企業(yè)獲利、政府減壓。”市住房城鄉(xiāng)建委這位負(fù)責(zé)人透露，“十四五”時期，重慶將通過這種籌資方式，推進(jìn)2000年底以前建成的老舊小區(qū)改造約1億平方米。本報記者 廖雪梅 黃光紅

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　　避免“一年新、三年舊、五年破”

　　重慶三種方式推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理

　　和改造比起來，老舊小區(qū)的后續(xù)管理更難。

　　從全國來看，“一年新、三年舊、五年破”，是老舊小區(qū)改造后續(xù)運營的普遍難題。重慶的做法，是采取引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、組建社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、居民自治物業(yè)管理等3種模式，對改造后的物業(yè)小區(qū)實施分類物業(yè)管理。

　　比如，渝北區(qū)雙龍湖街道采取“聯(lián)單成體”“聯(lián)體成片”的方式，將86棟老舊單體樓“抱團(tuán)”成13個街區(qū)，引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行街區(qū)制管理。新建街區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市政功能配套、綠化美化質(zhì)量、文化內(nèi)涵質(zhì)量和物業(yè)管理水平等方面改善明顯。

　　又如，渝中區(qū)以“黨建+物業(yè)”管理模式成立了67個社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，解決了2296棟老舊住宅管理維護(hù)問題，實現(xiàn)了全域老舊社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。

　　再如，南岸區(qū)銅元局在實施長江村老舊小區(qū)“手術(shù)”的基礎(chǔ)上，簽約新東原物業(yè)公司進(jìn)駐長江村小區(qū)，讓小區(qū)居民感受到高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。

　　據(jù)了解，未來，我市將積極探索“物業(yè)管理+城市運營”模式，引導(dǎo)更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，為更多居民提供專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理和線上線下服務(wù)。本報記者 廖雪梅

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